Nieuwbouw van €265.000 in Los Alcázares volledig doorgerekend: van vraagprijs naar sleutel, de jaarlijkse lasten en wat u netto aan verhuur overhoudt.
€265.000 voor een nieuwbouwappartement in Los Alcázares, met golf en de Mar Menor binnen dezelfde straal. Bij die prijs en die foto's zeggen de meeste mensen meteen ja. Wij rekenen eerst. Want €265.000 is niet €265.000 — en van de huur die u erop maakt, houdt u minder over dan de meeste rekensommen laten zien.
Het appartement staat te koop voor €265.000. Nieuwbouw, Los Alcázares, golfbaan en Mar Menor binnen dezelfde straal. Dat is de prijs die in de advertentie staat, en het is niet de prijs die u betaalt. Bij nieuwbouw in Spanje komen er twee belastingen bovenop: 10% IVA (btw) en het zegelrecht AJD, dat in Región de Murcia 1,5% bedraagt. Alleen die twee zijn samen al €30.475.
Daarnaast heeft u een advocaat nodig — in Spanje geen luxe maar uw belangrijkste bescherming in het proces — plus de notaris, de inschrijving in het eigendomsregister, een gestoría voor de afhandeling en de aansluitingen. Onder de streep ziet het er zo uit:
**Totaal aan de sleutel: €300.500 tot €301.700.** Dat is ruim €35.000 boven de vraagprijs, oftewel ruim 13% — niet de tien procent waarmee de meeste rekensommen starten. Wie met €265.000 in het hoofd op zoek gaat, zoekt dus eigenlijk in de verkeerde prijsklasse. Reken vanaf het begin met €300.000. Hoe die belastingen precies in elkaar zitten, en waarin bestaande bouw van nieuwbouw verschilt, leest u in [Aankoopbelastingen in Spanje: ITP, IVA en AJD helder uitgelegd](/blog/aankoopbelastingen-spanje-itp-iva-ajd-helder-uitgelegd).
Met de sleutel begint de tweede rekensom. Deze posten lopen door in de maanden dat u er niet bent, in de weken dat er geen huurder is, en in het jaar dat u er misschien maar twee keer komt.
Samen: **€2.100 tot €4.000 per jaar.** Die marge is breed, en hij wordt bijna volledig bepaald door twee dingen: de begroting van de gemeenschap en de kadastrale waarde van het pand. Vraag beide op vóór u tekent — een schatting uit een brochure is geen begroting. De volledige uitsplitsing van de jaarlijkse eigenaarslasten staat in [Wat kost een Spaanse woning per jaar?](/blog/wat-kost-spaanse-woning-per-jaar-eigenaarslasten)
Hier gaat het bij de meeste rekensommen mis. Er wordt een brutobedrag genoemd, daar wordt een percentage van de aankoopprijs uit berekend, en dat percentage heet dan 'rendement'. Wat ertussen zit — beheer, platformcommissie, schoonmaak, de vaste lasten hierboven, onderhoud en de belasting — verdwijnt uit beeld.
Hieronder drie scenario's voor ditzelfde appartement. **De brutobedragen zijn gekozen aannames om de kostenstructuur te tonen, geen verwachting voor dit of enig ander pand.** Ze zijn herleid tot weken maal weekprijs, zodat u zelf kunt beoordelen of ze in uw situatie realistisch zijn.
Zet die drie naast elkaar en er gebeurt iets contra-intuïtiefs. **Scenario B haalt €5.800 méér binnen dan scenario C — en houdt er €1.360 minder aan over.** Van elke €100 brutohuur blijft er in scenario A €32 over, in B €22, en in C €48.
De verklaring is simpel: de vaste lasten schalen niet mee met uw verhuurweken. Gemeenschapskosten, IBI, verzekering en vastrecht lopen twaalf maanden door, of u nu dertig weken verhuurt of achttien. Bij toeristische verhuur komen daar beheer- en platformkosten bovenop die wél meeschalen — maar met de omzet, niet met de winst. Hoe de belasting op huurinkomsten werkt voor niet-residenten en welke kosten u mag aftrekken, staat in [Belasting op huurinkomsten in Spanje](/blog/belasting-huurinkomsten-spanje-gids-niet-residenten).
Nog twee dingen over die belastingregel, want ze worden vaak vergeten. Kosten zijn in Spanje alleen aftrekbaar naar rato van de dagen dat het pand daadwerkelijk verhuurd was; voor de overige dagen geldt de niet-residentenbelasting. Dat is in de cijfers hierboven al verrekend. En bent u Belgisch rijksinwoner, dan geeft u dit inkomen ook in België aan: het is er vrijgesteld, maar met progressievoorbehoud — het verhoogt het tarief op uw andere inkomsten. Die kant staat uitgewerkt in [Spaans vastgoed en de Belgische fiscus](/blog/spaans-vastgoed-belgische-fiscus-wat-u-moet-weten).
Als de vaste lasten niet meeschalen, dan is het aantal weken dat u werkelijk verhuurt het gevaarlijkste getal in de hele som. Een weekprijs die €50 hoger uitvalt, verandert weinig. Twaalf weken minder verhuur verandert alles.
Daarmee wordt de locatiekeuze een rekenpost in plaats van een gevoelskwestie. Los Alcázares is een van de weinige plaatsen aan deze kust waar in februari nog gewoon geleefd wordt: de bakker blijft open, de terrassen gaan niet dicht, en er is vraag van overwinteraars en golfers buiten het hoogseizoen. Dat is precies het verschil tussen scenario B en scenario A — en het is niet iets wat u er later bij kunt bouwen. Waarom deze plaats nu in beweging is, leest u in [Los Alcázares kopen: wat u moet weten](/blog/los-alcazares-kopen-wat-u-moet-weten).
Tel het door naar de aankoopkosten uit het eerste deel. Om alleen die €35.500 aan bijkomende kosten terug te verdienen heeft scenario A ongeveer 4,4 jaar nodig, scenario C 7,3 jaar en scenario B ruim tien jaar. Dat is de terugverdientijd van de kosten bóvenop de vraagprijs — niet van het appartement zelf.
Deze vijf bepalen of de cijfers hierboven kloppen voor het pand dat ú op het oog heeft. Vraag ze schriftelijk op, en vraag ze vóór de reservering — niet erna.
De structuur hierboven verandert niet als u een ander pand of een andere prijs invult — alleen de bedragen veranderen. Wilt u dezelfde som maken voor het project dat u op het oog heeft, dan vindt u de rekentools gebundeld in [de oriëntatiegids onder Financiering](/orientatiegids/financiering). Daar staan de aankoopkosten, de jaarlijkse eigenaarslasten, de hypotheeksimulator en de rendementsberekening naast elkaar, in de volgorde waarin u ze nodig heeft.
Wilt u eerst het hele plaatje zien — regio, financiering, fiscaliteit en het juridische traject — begin dan bij [de oriëntatiegids](/orientatiegids). Die is opgebouwd als een route, niet als een archief: u werkt hem door in de volgorde waarin de vragen zich in de praktijk aandienen.