Belasting op Huurinkomsten Spanje: De Gids voor Niet-Residenten | Top Immo Spain
Hoe wordt verhuur van uw Spaanse woning belast als niet-resident? Modelo 210, het 19%-tarief, aftrekbare kosten en de renta imputada met rekenvoorbeeld.
Het korte antwoord
EU-residenten betalen 19% over de nettowinst — kosten én 3% afschrijving zijn aftrekbaar
Sinds 2024 volstaat één gegroepeerde jaaraangifte (Modelo 210) in januari
Ook bij leegstand of eigen gebruik geldt een kleine jaarlijkse aangifteplicht (renta imputada)
Uw Spaanse woning verhuren als u er zelf niet bent: het is voor veel eigenaren dé manier om rendement te halen uit hun plek onder de zon. Maar hoe zit het met de belasting? Aan wie betaalt u — Spanje, België of Nederland? Welke kosten mag u aftrekken? En wat als de woning leegstaat? In dit artikel leggen we het Spaanse systeem voor niet-residenten helder uit, inclusief het beruchte Modelo 210 en een volledig rekenvoorbeeld.
Het uitgangspunt: Spanje heft eerst
De hoofdregel uit de belastingverdragen is eenvoudig: **inkomsten uit Spaans vastgoed worden in Spanje belast**. Ook als u in België of Nederland woont, doet u dus aangifte bij de Spaanse fiscus. Daarna zorgt het belastingverdrag met uw thuisland ervoor dat u niet twee keer over hetzelfde inkomen betaalt.
Verhuurt u? Dan geldt de IRNR via Modelo 210
Als niet-resident betaalt u over uw huurinkomsten de **IRNR** (Impuesto sobre la Renta de no Residentes). De aangifte doet u met het formulier **Modelo 210**. De spelregels verschillen wezenlijk naargelang waar u woont:
**Woont u in de EU/EER (dus ook België en Nederland):** u betaalt **19% over de nettowinst**. Kosten zijn aftrekbaar, pro rata voor de verhuurde periode.
**Woont u buiten de EU/EER:** u betaalt **24% over de bruto huur**, zonder enige kostenaftrek.
Sinds 2024 hoeft de aangifte van huurinkomsten niet meer per kwartaal: u mag alle huurinkomsten van een jaar **gegroepeerd aangeven in januari van het jaar erna**. Dat scheelt administratie — maar bewaar wél alle facturen van uw kosten.
Welke kosten zijn precies aftrekbaar?
**IBI** (onroerendgoedbelasting) en afvalheffing
**Gemeenschapskosten** (comunidad) van uw residentie
**Onderhoud en reparaties** (géén verbouwingen die de waarde verhogen — die tellen mee bij de aankoopwaarde)
**Hypotheekrente** over de financiering van de woning
**Beheer- en verhuurkosten:** property management, platformcommissies, schoonmaak, advertenties
**Nutsvoorzieningen** als u die als verhuurder draagt
**Afschrijving:** jaarlijks 3% over de bouwwaarde (grond schrijft niet af) — een vaak vergeten maar substantiële aftrekpost
Belangrijk: alle kosten zijn aftrekbaar **pro rata de verhuurperiode**. Verhuurt u de woning 6 maanden per jaar, dan trekt u de helft van de jaarkosten af.
Rekenvoorbeeld: appartement met €12.000 huurinkomsten
Bruto huurinkomsten (6 maanden verhuur): €12.000
IBI + comunidad + verzekering (jaarbasis €3.000, pro rata 50%): −€1.500
Onderhoud, schoonmaak en beheer verhuurperiode: −€1.500
Afschrijving 3% over bouwwaarde €120.000, pro rata 50%: −€1.800
Belastbare winst: €7.200
**IRNR (19%): €1.368** — effectief zo'n 11,4% van de bruto huur
Ter vergelijking: een niet-EU-eigenaar zou over dezelfde woning €2.880 betalen (24% van €12.000, zonder aftrek). Het EU-regime is dus aanzienlijk gunstiger — mits u uw kosten netjes documenteert.
Staat de woning (deels) leeg? Ook dan betaalt u iets
Voor de periodes dat u de woning zelf gebruikt of ze leegstaat, rekent Spanje een **fictief inkomen** aan (renta imputada): doorgaans **1,1% van de kadastrale waarde** (2% als die waarde lang niet herzien is), belast tegen 19%. Bij een kadastrale waarde van €80.000 is dat 1,1% × €80.000 × 19% = **circa €167 per jaar** — een bescheiden bedrag, maar de aangifte is verplicht, óók als u nooit verhuurt. Verhuurt u een deel van het jaar, dan combineert u beide regimes in dezelfde aangifte: werkelijke inkomsten voor de verhuurde periode, fictief inkomen voor de rest.
Toeristische verhuur? Eerst uw licentie
Fiscaal maakt het niet uit of u aan toeristen of langetermijnhuurders verhuurt — de IRNR-regels zijn dezelfde. Juridisch wél: voor vakantieverhuur hebt u in de Comunidad Valenciana en Murcia een **toeristische licentie** nodig, en ook de statuten van uw VvE kunnen verhuur beperken. Lees daarover onze juridische artikelen in deze gids — regel de licentie vóór u rendementen berekent.
En in uw thuisland?
**België:** u vermeldt de woning in uw aangifte; de huurinkomsten zijn er vrijgesteld met progressievoorbehoud. U betaalt er dus geen tweede keer belasting op, maar het kan het tarief op uw overige inkomsten licht beïnvloeden.
**Nederland:** de woning valt in box 3, maar u krijgt een aftrek ter voorkoming van dubbele belasting voor buitenlands vastgoed. Per saldo betaalt u in Nederland doorgaans niets extra over de Spaanse woning.
Praktisch: zo organiseert u het
**Werk met een gestor of fiscalist** voor de jaarlijkse Modelo 210-aangiftes: reken op €150–€300 per jaar — het voorkomt fouten en boetes
**Bewaar alle facturen digitaal per kalenderjaar** — zonder factuur geen aftrek
**Koopt u samen (partner, kinderen)?** Elke eigenaar doet een eigen aangifte voor zijn aandeel
**Denk vooruit naar de verkoop:** bij verkoop houdt de koper wettelijk 3% van de prijs in als voorschot op uw vermogenswinstbelasting — nette jaaraangiftes maken de afrekening dan een formaliteit
Drie fouten die u wilt vermijden
**Niet aangeven omdat 'Spanje het toch niet ziet':** verhuurplatformen delen hun gegevens met de Spaanse fiscus, en bij verkoop of erfenis komen achterstallige aangiftes boven water — met boetes en rente.
**Kosten niet documenteren:** zonder facturen geen aftrek, en dan betaalt u onnodig veel.
**De renta imputada vergeten:** ook zonder verhuur bent u aangifteplichtig. Veel eigenaren ontdekken dit pas jaren later.
Conclusie: goed geregeld is klein bier
De belasting op huurinkomsten is voor EU-eigenaren alleszins redelijk: 19% over de nettowinst, met ruime kostenaftrek inclusief afschrijving. Wie zijn administratie op orde heeft en met een gestor werkt, is er jaarlijks enkele honderden euro's en weinig tijd aan kwijt. Wilt u weten wat dit betekent voor het nettorendement van een concreet project? Plan een vrijblijvend gesprek — we rekenen het samen door.
*Disclaimer: fiscale regels en tarieven wijzigen regelmatig. Dit artikel is informatief en geen fiscaal advies. Laat uw persoonlijke situatie beoordelen door een specialist in Spaans en Belgisch/Nederlands belastingrecht.*