Wat betaalt u bij verkoop, vererving of schenking van uw Spaanse woning? Vermogenswinst, de 3%-inhouding, erfbelasting en wat u nú al kunt regelen.
Bij het kopen denkt niemand graag aan het einde van het verhaal — maar een slimme investeerder kent zijn exit vóór hij instapt. Wat betaalt u als u uw Spaanse woning later met winst verkoopt? Wat gebeurt er als uw erfgenamen de woning erven? En is schenken bij leven slimmer? In dit artikel zetten we de drie exits op een rij, met de valkuilen die u nú al kunt vermijden.
Verkoopt u als niet-resident met winst, dan betaalt u in Spanje **19% vermogenswinstbelasting** (EU-residenten) over het verschil tussen verkoop- en aankoopprijs. Cruciaal: die aankoopprijs mag u **verhogen** met alle aankoopkosten en -belastingen van destijds én met gefactureerde verbouwingen. Elke bewaarde factuur verlaagt dus rechtstreeks uw latere belasting — begin daar vanaf dag één mee.
Bij verkoop door een niet-resident is de **koper wettelijk verplicht 3% van de verkoopprijs in te houden** en aan de Spaanse fiscus af te dragen (Modelo 211). Dat is geen extra belasting, maar een voorschot op uw vermogenswinstbelasting. Via uw eigen aangifte rekent u af: is de werkelijke belasting lager dan de 3%, dan krijgt u het verschil terug — mits uw eerdere jaaraangiftes (Modelo 210) netjes op orde zijn. Wéér een reden om die jaarlijkse administratie serieus te nemen.
Bij overlijden heft Spanje successierecht op het Spaanse vastgoed én heft uw thuisland op de nalatenschap. Dat klinkt zwaarder dan het is:
De echte last zit bij een onvoorbereide **afwikkeling**: erfgenamen hebben elk een NIE nodig, de Spaanse aangifte moet binnen zes maanden, en zonder Spaans testament loopt alles via beëdigde vertalingen en apostilles. Twee documenten voorkomen dat: een **testament in uw thuisland met rechtskeuze** voor uw nationale erfrecht (de Europese erfrechtverordening past anders het recht van uw woonland toe) en een **aanvullend Spaans testament** dat alleen het Spaanse vastgoed regelt. Samen maken ze de afwikkeling maanden sneller en fors goedkoper.
Schenken van Spaans vastgoed aan uw kinderen kan fiscaal aantrekkelijk zijn — de regionale schenkingstarieven voor naaste familie zijn in Valencia en Murcia eveneens sterk verminderd. Maar er zit een addertje onder het gras dat veel eigenaren missen: voor de Spaanse fiscus is een schenking een **vervreemding**. U rekent als schenker dus af over de aangegroeide meerwaarde (IRNR) en de gemeente heft plusvalía — ook al ontvangt u geen euro. Bij een woning met veel opgebouwde winst kan schenken daardoor duurder zijn dan vererven.
Verkopen, erven en schenken kennen elk hun eigen spelregels, maar één rode draad: de kosten worden grotendeels bepaald door keuzes die u **bij de aankoop** maakt — de eigendomsstructuur, de administratie en uw testamenten. Wie dat vooraf regelt, maakt van de exit een formaliteit. Wilt u uw situatie eens doorlopen met specialisten die Spanje én uw thuisland kennen? Plan een vrijblijvend gesprek.
*Disclaimer: successie- en schenkingsregels verschillen per regio en gewest en wijzigen regelmatig. Dit artikel is informatief en geen fiscaal of juridisch advies.*