Reken uit wat een woning aan de Costa Blanca of Costa Cálida verhuurd oplevert: huurinkomsten, jaarlijkse kosten en nettorendement. Gratis, zonder account.
Met deze calculator rekent u uit wat een woning in Spanje verhuurd oplevert: van bruto huurinkomsten naar het bedrag dat er ná kosten en Spaanse belastingen overblijft.
Bruto is niet netto — beheer, vaste lasten en belasting halen een fors deel van de huurinkomsten af, en precies dat verschil maakt deze berekening zichtbaar.
De calculator begint bij de bruto jaarhuur en trekt daar eerst de beheerkosten vanaf: het percentage dat een verhuurbeheerder rekent over de huurinkomsten.
Daarna gaan de jaarlijkse lasten van de woning eraf — onroerendgoedbelasting (IBI), verzekering, servicekosten van de gemeenschap, nutsvoorzieningen, afvalbelasting en onderhoud. Voor de belastingaftrek tellen die kosten mee naar rato van de bezetting: alleen het deel dat bij de verhuurde dagen hoort, is aftrekbaar.
Over het resultaat rekent de calculator 19% Spaanse inkomstenbelasting, het tarief voor niet-residenten uit de EU of EER die hun kosten mogen aftrekken. Voor de dagen waarop de woning níet verhuurd is, telt Spanje daarnaast een fictief inkomen (renta imputada), waarover eveneens 19% geldt.
Wat overblijft is het netto jaarinkomen, en afgezet tegen de totale investering het nettorendement. Elke aanname — bezetting, beheerpercentage, kostenposten — kunt u zelf bijstellen en het effect ziet u direct terug.
Er bestaat geen vast huurbedrag per regio: wat een woning opbrengt, hangt af van een handvol variabelen die u deels zelf in de hand hebt.
Rekent u vanuit een concreet project, dan vult deze calculator de verwachte huurinkomsten voor u in op basis van gemeten verhuurdata van vergelijkbare woningen in de buurt — de mediaan van die metingen, niet het gemiddelde, omdat een paar uitschieters het gemiddelde vertekenen. Rekent u los van een project, dan voert u uw eigen verwachting in.
Wilt u eerst zien hoe zo'n berekening er van begin tot eind uitziet, met echte bedragen? We hebben één aankoop volledig uitgewerkt en openbaar gezet — van aankoopkosten tot netto maandresultaat.
Zoals deze calculator rekent — voor niet-residenten uit de EU of EER — is dat 19% over de netto huurinkomsten, dus ná aftrek van beheerkosten en van de jaarlijkse lasten naar rato van de verhuurde dagen. Voor de niet-verhuurde dagen rekent Spanje daarnaast een fictief inkomen (renta imputada), waarover ook 19% geldt. Woont u buiten de EU/EER, dan gelden andere tarieven en aftrekregels.
Voor toeristische verhuur is in vrijwel elke Spaanse regio een registratie of licentie vereist, en de voorwaarden verschillen per autonome regio en soms per gemeente. Controleer dit vóór de aankoop: het bepaalt of het verhuurscenario dat u hier doorrekent überhaupt is toegestaan.
De vaste posten die deze calculator meeneemt: onroerendgoedbelasting (IBI), opstalverzekering, servicekosten van de gemeenschap (comunidad), nutsvoorzieningen, afvalbelasting en een reservering voor onderhoud. Daarbovenop komen beheerkosten als u de verhuur uitbesteedt. Samen maken ze het verschil tussen bruto en netto.
Dat hangt af van seizoen, doelgroep en prijszetting — een strandappartement dat alleen in de zomer verhuurt, haalt een heel andere bezetting dan een woning die ook overwinteraars ontvangt. De calculator start met een aanname die u zelf bijstelt; reken gerust een voorzichtig en een optimistisch scenario naast elkaar door.
Voor veel kopers is dat het doel: de huurinkomsten dekken de vaste lasten en eventueel de financiering. Of dat haalbaar is, hangt vooral af van de bezetting en van hoeveel weken u zelf gebruikt. Deze calculator laat precies zien waar het omslagpunt ligt voor uw cijfers.
Ja, en de meeste van onze kopers doen dat. Houd er rekening mee dat elke week eigen gebruik twee kanten heeft: minder huurinkomsten, en meer niet-verhuurde dagen waarover de renta imputada geldt. De calculator rekent beide effecten mee zodra u de bezetting aanpast.